Рынок недвижимости сложный мир, в котором грамотное проведение сделки требует специальных знаний и высокой квалификации. Мы рады, что из большего числа риэлтерских фирм Вы выбрали нашу компанию, миссией которой является профессиональная помощь по решению вопросов в сфере недвижимости.

РСК «МОСКВА-ВОСТОК» представляет своим клиентам полный спектр профессиональных услуг любой сложности, на рынке недвижимости города Москвы и Московской области (восточное направление), а так же Владимирская область (западное направление). Покупка, продажа, аренда квартир, комнат, домов, коттеджей, коммерческой недвижимости.

Опытные специалисты помогут Вам приватизировать квартиру в короткий срок, оформить земельный участок в собственность, оформить документы на право наследования недвижимого имущества, перевести жилое помещение в не жилое, утвердить перепланировку жилого помещения и зарегистрировать в ГУ ФРС, провести правовую экспертизу документов на объект недвижимости, провести разделение долей в квартире и т.д.

Жилая недвижимость: Квартир, Комнат, Домов, Коттеджей, Дач, Земельных участков, Новостроек.

Коммерческая недвижимость: Объекты производства, Склады, Офисы, Готовый бизнес, Земельные участки промышленного назначения, Инвестиционные контракты.

Квартир, Комнат, Домов, Коттеджей, Дач, Земельных участков, Гаражей.

А так же: Оформление наследства, Разделы долей, Оформление новостроек в собственность, Подбор и оформление ипотечных кредитов.

Сдать – Снять: Квартиры, Комнаты, Дома, Коттеджи, Дачи, Гаражи, Коммерческая недвижимость.

Мы продолжаем рушить основные страхи наших людей, связанные со всеобщим экономическим кризисом. Пусть вам всем будет легче… В первой и второй частях статьи мы уже рассуждали на тему, упадет ли цена на недвижимость, затребуют ли банки назад свои кредиты у населения, уволят ли нас всех с работы. Другие мифы нынешнего кризиса звучат так: - народ повытаскивает деньги с депозитов и счетов и засунет их под матрасы…А потом правительство вдруг объявит деноминацию девальвацию, и еще какую-нибудь дефлорацию, простите, комфорта в нашей жизни, причем в размере не более 100 тыс руб.. И мы все хором потеряем подматрасные деньги. А если их не вытащить из банка и не засунуть под матрас, то все равно потеряем, так как страхование вкладов не даст гарантии, и мы вообще уже не верим в гарантии и страховки, кроме ОСАГО и КАСКО. - мы не «убиваем» банки своими руками, ринувшись забирать свои деньги, виноват финансовый кризис. - в магазинах кончатся продукты, так как кончатся деньги на оптовый закуп ритейлеров, так как кончатся деньги у людей, так как их уволят, так как везде кризис, так как…. - снизится общее потребление. Но во всем ли. А также: почему не надо ждать падения цен, если вы совершаете альтернативную сделку. 1. Деноминация Непонятно, почему вообще возникли подобные разговоры. Деньгопечатная машина требует больших затрат, да и количество нулей прибавилось не столь значительно. Я уже выше писала о том, что многие СМИ провоцируют страхи населения якобы «горячими» фактами. У каждой сферы бизнеса – свой маркетинг, в том числе и у СМИ. Проблема лишь в том, что нашему среднестатистическому гражданину не объясняют сути и взаимосвязей многих экономических понятий. В итоге получается, что после пугания вот такой « бабайкой» (кто-нибудь может объяснить мне кто это такой и откуда взялся?), народ впадает в панику и собственными руками создает глобальные экономические последствия в рамках страны, региона и т.п. Вообще, манипуляции общественным мнением и психологией и поведением масс – очень тонкая политическая стратегия и технология, при правильном подходе позволяющая добиться очень многого так, что мы сами этого не заметим, и, более того, собственными руками и сотворим. Чтобы вызвать лавину, достаточно камешка. Мы сами формируем финансовые цунами, уносящие нашу стабильность в пучину… А причина – в уровне нашего экономического понимания, простите, прямо зависящего от уровня развития каждого и умения мыслить. 2. Банки Вы никогда не задумывались о том, почему в кризис страдают самые сильные и известные банки? При условии, конечно, что им не обещало денег государство. Такая новость - спасательный круг не сколько для самих банков, сколько для населения, которое моментально успокаивается и перестает дергаться по поводу своих денег. Так происходило во многих странах. Но не могут же абсолютно все преуспевающие банковские структуры «попасться» на одном и том же… Самые сильные банки до кризиса вызывают у населения максимум доверия. Причем, это определенная категория людей, которые способны понимать разницу в положении банков ( а не просто сравнивать процентную ставку), изучать информацию о них, анализировать отчетность и т.п. Далее народ несет в эти банки свои деньги, открывает счета, депозиты и т.п. В самом начале кризиса, эта «думающая» категория граждан надумывает себе ужасы краха их финансовых перспектив, и « ломится» забирать свои денежки, тем самым убивая банк. Вспомните очереди ЗА деньгами в «УралСиб» и очереди С деньгами в Сбербанк, которые мы наблюдаем последние дни. А все потому, что одному обещана госпомощь, а другому нет. Возможно, вы поспорите, как так у преуспевающего банка не хватает денег вернуть депозиты… Для понимания этого «как так» необходимо знать некоторые особенности финансовых потоков. Есть такое понятие, как необходимый лимит денежной наличности. Банк - это коммерческая структура, которая также зарабатывает свой доход с помощью операций на рынках, диверсифицируя свои вложения по видам, срокам и степени ликвидности ( т.е. быстроты продажи и превращения обратно в денежные купюры). А часто низколиквидные активы приносят наибольший доход. И уж конечно, он не держит все ваши депозиты в виде пачек купюр в большой комнате-сейфе. Ваши деньги работают для того, чтобы вы же и получили свой процент по вкладу. В банке ежедневно находится лимит наличных денег, рассчитанный так, чтобы не было излишков и нехватки, рассчитанный на основании многодневной статистики не кризисного периода. И неудивительно, что когда напуганная толпа прибегает за своими деньгами, их нет в наличии в виде пачек банкнот, так как значительная доля их может находиться и не в столь ликвидном виде, чтобы завтра же превратиться в наличку. В итоге совершенно стабильный и преуспевающий банк может оказаться на грани… Поэтому мораль: не убивайте банки своей паникой и незнанием. Другое заблуждение состоит в том, что если банк вам отказал в кредите, то значит его настиг и «сожрал» финансовый кризис. Причем в настоящий момент не анализируются причины отказов. А их может быть масса ( по степени снижения влияния на ситуацию проблем самого банка): - у банк может не быть денег, так как толпы народа прибежали снимать свои депозиты и счета ( см. выше). - банк может в настоящий момент пересматривать свои процентные ставки, и вообще кредитную политику. Часто это может занимать до месяца и больше, так как идет куча согласований, и часто с московским управлением, у которого десятки таких филиалов по России, и все ждут этого согласования. - у вас просто может не быть положительной кредитной истории, например, вы забыли, что как-то просрочили на 1 день платеж за приобретенный в рассрочку чайник. - у вас просто может не быть дохода в размере, достаточном для оплаты не просто кредитного платежа, но и прочих расходов. А банк учитывает, что вы еще должны оплатить коммунальные услуги, содержать и обучать своих детей, добираться на работу на транспорте, питаться и покупать себе одежду как минимум, не говоря уже о технике и отдыхе, так как речь в случае ипотеки идет о десятилетии обязательных платежей. Т.е. сумма платежа по кредиту не может быть более 40-50% вашего дохода с учетом комуслуг и т.д. - в вашем резюме или биографии могут быть еще какие-либо рисковые, с точки зрения банка, факты, либо вы о чем-то умолчали. - банки вообще ужесточили сейчас процедуру одобрения заемщика, так как и заемщиков с хорошим доходом осталось мало, и « стоимость жизни» стала выше, при повсеместном росте цен, и стабильности меньше. Банки также обращают внимание на то, в какой сфере вы работаете, насколько ваше положение в организации стабильно. Ваш руководитель тоже может быть опрошен службой безопасности банка. - помимо этого, формируется статистика неплатежей по кредитам, бюро кредитных историй. Банк теоретически может проверить и вашу налоговую историю, обратить внимание на задолженности по налогам, а также, что вы живете, например, в общежитии, и что у вас нет никакого другого имущества. Все эти факторы дают понять банку очень многое, и ваш уровень жизни, и отношение к деньгам и обязательствам, и отношение к жизни вообще. - большинство платежеспособного населения уже приобрело квартиры в ипотеку, и, с точки зрения банков, « качество» заемщика становится все ниже, также с учетом вышеперечисленного. Конечно, вам не стало легче от объяснения этих причин. Но ведь банк – не благотворительная организация и, прежде всего, преследует коммерческие цели.

В последнее время в СМИ все чаще стала появляться информация о том, что того или иного чиновника, связанного с регистрацией прав на землю, судят за незаконный оборот участков. Обвинения выдвигаются по разным статьям, но суть одна — государство взялось за нечистых на руку представителей власти, которые, пользуясь своими служебными полномочиями, занимаются махинациями с землей, фактически, рейдерством. Почему именно сейчас правоохранительные органы обратили свой взор на эту проблему? Cottage.ru выяснил все подробности. Ужасающая статистика По данным Министерства внутренних дел, за последние 3 года в России возбуждено около 870 уголовных дел по фактам рейдерских захватов. Естественно, не все они напрямую связаны с земельными участками и чиновниками, но картина вырисовывается не самая радужная. Рейдерским захватам может подвергаться любой тип собственности, как со стороны юридических, так и со стороны физических лиц. В общем смысле, рейдерство — это поглощение предприятия против воли его собственника или руководителя. Термин «рейдер» пришел в Россию из США, где таким образом именуют атакующую сторону в процессах слияний и поглощений. Суть рейдерства — создание условий, при которых владельцы предприятий вынуждены отказаться от своей собственности. При этом на западе термин «рейдер» редко употребляется с негативной окраской, это явление вполне нормально для любой рыночной экономики, позволяет выживать сильнейшим, как завещал старик Дарвин. В нашей же стране более распространены недружественные поглощения. К примеру, часто используется институт банкротства, которые квалифицируются по статьям 195 УК РФ (неправомерные действия при банкротстве), 196 УК РФ (преднамеренное банкротство) и 197 УК РФ (фиктивное банкротство). С начала 2008 года таких дел было возбуждено около 400. Кстати, понятие «рейдерство» в нашей стране, в отличие от «цивилизованного мира», юридически не закреплено, поэтому бороться с беспределом в этой области довольно сложно, а когда речь заходит об участии чиновников в рейдерских захватах, то и вовсе невозможно. Но, судя по всему, ситуация меняется к лучшему. Уже разработан проект федерального закона, так называемый «антирейдерский пакет». Его подготовили Министерство экономического развития и комитет Госдумы по собственности, в настоящее время он находится на рассмотрении в нижней палате парламента. А пока закон не принят, за чиновников взялись правоохранительные органы. Капля в море Если регулярно отслеживать новости по недвижимости, то заметки о чиновниках, пойманных на мошенничестве с землей, встречаются почти каждый день. Приведем лишь несколько примеров. Наиболее часто махинации с землей сегодня происходят в Краснодарском крае. Оно и понятно, в преддверии XXII Зимних Олимпийских игр, которые пройдут в 2014 году в Сочи, земля в регионе дорожает со скоростью, близкой к скорости звука. И редкий чиновник упустит возможность взять «небольшую» подработку в нерабочее время. В конце августа следователи предъявили обвинение в мошенничестве сотруднице одной из поселковых администраций в Краснодарском крае при получении права собственности на земельный участок. По версии правоохранительных органов, обвиняемая, получив доступ к архиву поселения в Динском районе, обнаружила незаполненный бланк постановления на выдачу земельного участка, она заполнила этот бланк и предоставила его в соответствующий регистрирующий орган как факт, подтверждающий право на владение участком площадью 22 сотки. Позже этот участок был продан за 500 тыс. рублей, не такие уж большие деньги на земельном рынке, но даже эта сумма классифицируется законом по части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере). А это уже до 10 лет лишения свободы. Земля в курортных районах страны пользуется популярностью и без Олимпиады. Лакомым кусочком показался участок земли в центре города-курорта Кисловодска его уже бывшему главе Сергею Демиденко. Пользуясь служебными полномочиями, он передал участок площадью 10 соток в собственность компании, принадлежащей его родственникам. Следователи расценили, что полномочиями он злоупотребил, возбудив уголовное дело по соответствующей статье. Кисловодск вообще может легко составить конкуренцию окрестностям Сочи по количеству подобных дел. Не так давно в Ставропольском краевом суде огласили приговор по делу заместителя главы администрации Кисловодска, начальника управления архитектуры и градостроительства Александра Белоконя. Суд признал подсудимого виновным в получении взятки в крупном размере за выделение в долгосрочную аренду участка площадью 26 соток под строительство отеля в размере более полумиллиона долларов. Эта надбавка к чиновничьей зарплате стоила ему восьми годам лишения свободы с отбыванием наказания в колонии строгого режима. Если эти два дела под определение «рейдерство» попадают с большой натяжкой, то вот действия недавно отстраненного мэра города Виталия Бирюкова ничем иным не назовешь. Согласно материалам следствия, Бирюков, «действуя из личной заинтересованности», передал в собственность частному лицу земельный участок площадью более 24 соток в черте города, на котором располагался цветомузыкальный фонтан, являющийся собственностью Федерации независимых профсоюзов РФ. Продолжать можно до бесконечности. Но упомянуть хотелось бы еще один громкий случай, произошедший в Подмосковье. В скандале о махинациях с большими участками земли оказались замешаны бывший министр финансов области Алексей Кузнецов и компания RIGruop, подмосковный девелопер, который возглавляет супруга бывшего министра Жанна Буллок. По версии следователей, Кузнецов, пользуясь служебными полномочиями «отписал» несколько участков в разных районах Подмосковья общей площадью порядка 1000 га на баланс компании своей супруги. В RIGroup эту информацию регулярно опровергают, правда, на запрос от Cottage.ru прокомментировать ситуацию ответа не последовало. Чиновничий беспредел И все же, с чем связано обилие новостных заметок про чиновников-рейдеров в последнее время? Вариантов ответа может быть два: 1) Правоохранительные органы раньше не занимались подобными делами; 2) Информация от правоохранительных органов просачивалась в СМИ в меньших объемах. В какой-то степени верны оба утверждения и даже взаимосвязаны. В первом случае активность МВД и Генпрокуратуры связана с ужесточением борьбы с коррупцией. Взявшись за дело, следователи используют СМИ в качестве самопиара, а также для устрашения чиновников, которые только задумываются о «прелестях» своей работы. Но даже тот объем информации, который присутствует в прессе не полный, считает руководитель проектов компании «Масштаб» Дмитрий Краснов. «Трудно не обратить внимание на то, что сумма взяток, которые фигурируют в этих статьях, не превышает стоимости и одного авто, которыми владеют многие чиновники. Поэтому можно предположить, что крупные дела до прессы и суда не доходят», — говорит он. Одна из ключевых фраз в высказывании эксперта — «крупные дела до суда не доходят» — наталкивает на мысль о том, что вся эта шумиха не более чем создание видимости того, что борьба с нерадивыми чиновниками ведется. Если нельзя выяснить, насколько полна та информация, которая публикуется в открытом доступе, то можно обратиться к тем, кто работает с чиновниками, отвечающими за землю ежедневно, то есть к девелоперам и лендлордам. Но тут приходится сталкиваться с другой проблемой: тема рейдерства, особенно со стороны чиновников, является настолько щепетильной, что многие игроки рынка не горят желанием ее обсуждать. К слову сказать, из порядка двадцати компаний, на призыв Cottage.ru выступить в качестве экспертов в этом материале согласились только две, еще один крупный игрок согласился выступить на условиях анонимности. Из той небольшой доли информации, которую все-таки удалось получить из первоисточника, можно сделать вывод, что стать владельцем земли без «заносов» дензнаков чиновникам сложно, но вполне реально. Проблемы начинаются при регистрации прав на участок. «Так как многие крупные сделки с землей регистрируются не на местном уровне, а проходят через областных чиновников. И, в случае их желания или не желания, эта регистрация может не состояться», — говорит Краснов. Кроме того, дело еще и в пресловутом «русском менталитете»: мы привыкли давать взятки всем подряд, откупаясь от сотрудников ГИБДД, закрывая уголовные дела за деньги и так далее. Поэтому когда чиновник говорит, что получить документы на землю можно только оказав ему адресную помощь в размере 10% от рыночной стоимости участка, большинство, не задумываясь, соглашаются. «На практике же обезопасить себя от чрезмерных расходов на разного рода взятки можно с помощью знаний законодательства. Так как из-за недостаточных знаний закона, будущие владельцы того или иного земельного участка вполне могут стать жертвами чиновнической коррупции, что является наиболее распространенной проблемой не только на земельном рынке, но и во многих других сегментах рыночных взаимоотношений», — говорит заместитель генерального директора компании Vesco Consulting Олег Разин. Если говорить начистоту, то с коррупцией при оформлении участков сталкивается каждый второй девелопер, рассказал Cottage.ru на условиях анонимности один из участников земельного рынка. «К сожалению, приходилось сталкиваться и мне лично, причем не раз. Многие чиновники в нашей стране уверены, что своей подписью на документе они делают одолжение, а не выполняют свои прямые обязанности, за которые получают зарплату», — говорит источник. Получается как в старом анекдоте про молодого милиционера: «а я думал дали пистолет и вертись, как хочешь». Купил дешево? Отдай государству Но с чиновничьим беспределом можно столкнуться не только напрямую, посредством взяток. В СМИ все чаще пишут о махинациях с землей, где фигурирует передача земельных активов фирмам, подконтрольным родственникам чиновника. Далее события могут развиваться по разным сценариям. К примеру, компания, получившая такой «подарок» сама может реализовывать на нем девелоперские проекты. Но чаще происходит по-другому, доставшийся на халяву кусок земли в срочном порядке продается, зачастую с большой скидкой. Естественно, купить хороший участок земли за небольшие деньги будет рад каждый. А когда право собственности будет оформлено быстро и без проблем, ликованию нового землевладельца просто не будет предела. Только радоваться в таких случаях рано. Во-первых, документы на землю получены легко из-за того, что оформлял их тот же человек, что и «отписывал» участок на своих родственников. Во-вторых, если чиновник попадется на своем мошенничестве, то счастливый обладатель «дешевого» участка останется и без денег, и без земли. «Как правило, в ходе подобных разбирательств участки отходят к законным владельцам, или же под управление государства с последующим их переоформлением и реорганизацией», — говорит Олег Разин. Хорошо, если участок в этот момент не был еще застроен. Серьезные проблемы будут у девелопера в том случае, если уже ведется строительство объектов, по решению суда они могут быть снесены. А вот если начались продажи, то покупателям бояться не стоит. В случае если с объектом было проведено две сделки, то последний владелец является добропорядочным приобретателем и объект может остаться за ним. В описываемом варианте развития событий первая сделка происходит при покупке будущем девелопером земли с дисконтом, а вторая — заключения договора купли-продажи с конечным покупателем. Но не стоит отчаиваться раньше времени, поводы для оптимизма все же есть. По словам Дмитрия Краснова, в последние годы махинации с землей перестали носить массовый характер. Да и помощь со стороны государства весьма ощутима. С чисто рейдерскими захватами земли скоро будут бороться при помощи новых законов, которые Госдума в настоящий момент рассматривает, а жадных до легких денег чиновников посадят в рамках программы по борьбе с коррупцией. Если же этого не произойдет, то цивилизованный земельный рынок в нашей стране вряд ли будет сформирован.

До самого недавнего времени фраза «на ипотечном рынке разразился кризис» трактовалась исключительно в том смысле, что станет сложнее получать новые кредиты. Банки, дескать, ужесточают требования к заемщикам, повышают проценты и т.п. – об этом писано уже сотни раз. Такая постановка вопроса позволяла радостно потирать руки тем, кто уже получил кредит. Поди плохо – сиди себе и выплачивай долг под какие-нибудь 11% годовых – совершенно смешная по сегодняшним меркам цифра! Письмо счастья от банкира заемщику Радовались, как выяснилось рано: в нынешнем месяце «Росевробанк» (обычно в таких случаях Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru не упоминает названия, но тут, в виду уже происшедшего широчайшего общественного резонанса, формулировка «один из банков» будет выглядеть просто смешно), так вот, «Росевробанк» сильно озадачил своих заемщиков. В разосланных им письмах говорится: «Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем Вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного Вами по кредитному договору. При дальнейшем сохранении негативной тенденции, может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение Ваших обязательств по кредитному договору». Далее следуют обязательные для подобного случая мантры о нацеленности банка «на длительное и взаимовыгодное сотрудничество» и необходимости «совместно изыскать пути решения сложившейся проблемы». Впрочем, выясняется, что насчет «совместно» банк лукавит – «пути решения» он уже изыскал: «предлагаем Вам досрочно погасить задолженность по кредитному договору в размере 30%, что позволит избежать возникновения негативной ситуации в дальнейшем». Пока ограничились робкой просьбой Хочется обратить внимание на два существенных момента. Первый – это то, что подобные «письма счастья» получили клиенты только одного банка, да и то далеко не все. Пока исключительно покупатели новостроек «на котловане» - эта категория традиционно считается одной из самых рискованных, потому что квартиры пока не существует ни юридически, ни физически. Банк, видимо, обоснованно опасается, что в нынешних условиях квартиры так и не будут достроены. Второй аспект – в высшей степени деликатный стиль послания: банк ничего не требует, он всего лишь «предупреждает о возможности» наступления негатива в будущем, а заплатить сейчас «предлагает». Однако – никоим образом не призывая паниковать и до срока пить валидол – напомним, что великие дела обычно начинаются с малого: гарантировать, что завтра подобное послание не получат заемщики и других банков, невозможно. В общем, по известной мудрости, рекомендующей готовить сани летом, мы решили сформулировать некоторые вопросы и попытаться на них ответить. Дабы потом вы, наш читатель, не были застигнуты врасплох. Вопрос № 1 Действительно ли банк может потребовать досрочного возвращения? Ответ опрошенных нами экспертов однозначен: нужно смотреть, что записано на этот счет в кредитном договоре. Обычно возможность для банка потребовать досрочно выплатить кредит появляется при нарушениях со стороны заемщика: он задерживает платежи, небрежно содержит предмет залога (применительно к квартире это может означать, например, неузаконенную планировку). Бывает ситуация, когда банк оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять размер ставки по кредиту – но никак не погасить его раньше времени. В общем, заемщик может спать спокойно… Так-то оно так, да не совсем. Обратившись к Гражданскому кодексу (а законы, напомним, обязательны к исполнению вне зависимости от того, упомянуты они в нашем договоре или нет), автор обнаружил там главу 42 («Заем и кредит»), а в ней статью 813 «Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика». Цитирую: «При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором». Снижение стоимости квартиры – это как раз то самое ухудшение обеспечения. Однако это обстоятельство еще надо доказать. Вопрос № 2 Как банк определяет, что стоимость заложенного имущества снизилась? По сути понятно: о кризисе кричат так, что мертвый проснется. Но когда речь идет о юридических отношениях, всякое утверждение надлежит подкреплять бумажками – желательно, с подписями и печатями. «Голословные заявления и предположения, что залог «подешевел» (и, тем более, что он «подешевеет» в будущем) не имеют под собой никакой базы, - говорит Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании «КРЕДИТ МАКС». – Если дело дойдет до судебного разбирательства, то, конечно, будут приниматься к рассмотрению только подтвержденные независимые лицензированными оценщиками факты». Есть тут и еще один аспектик. Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является оценка квартиры, и делается эта оценка компанией, дружественной банку. Дойди дело до суда, банк, конечно, обратится в ту же компанию, и она – очень вероятно – «нарисует» ему в отчете ту цифру, которая нужна. Что недвижимость страсть как подешевела. Но ничто не мешает заемщику отыскать другую компанию, которая сделает отчет с совсем другими цифрами (как именно влиять на оценщиков, чтобы цифры были нужными, объяснять, вероятно, не нужно – в России живем). Это при выдаче кредита банк может как угодно выкаблучиваться, требуя только одну компанию. В суде все оценщики (при наличии лицензии и прочих официальных бумаг, конечно) равны. Вопрос № 3 Есть ли какие-то категории заемщиков, которые рискуют больше других? Одну из них мы уже назвали – это покупатели новостроек «на котловане», т.е. квартир, которых еще не существует ни юридически, ни физически. Понятно, что к такого рода «залогу» (без кавычек тут вряд ли обойтись) банки относятся с очень большим подозрением. Добавим и то, что при продажах новостроек активно используются различные финансовые схемы, платятся одни суммы, а в документах пишутся другие… Все это ведет к тому, что если банки задумаются, от каких заемщиков им лучше бы избавиться в первую очередь, мысль о «новостройщиках» приходит первой. Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ» называет следующую категорию, - люди, взявшие кредит с минимальным первым взносом. Тут все достаточно очевидно. Например, имеется квартира, которая в момент приобретения стоила 10 млн. рублей, а потом цена снижается до 7 млн. Ясно, что если при приобретении покупатель внес 50% собственных средств и брал ипотеку только на оставшиеся 50%, фактический размер кредита составляет лишь 5 млн. Банк волноваться не будет. Если же покупатель внес собственными деньгами лишь 15%, то кредит составляет уже целых 8,5 млн. – и банк будет подозревать, что гражданин этот может оказаться платить. Последняя группа – те, чьи квартиры очень старые и ветхие. Банк может испугаться, что за 15-20 лет, пока длится выплата кредита, этот залог чересчур обветшает. Впрочем, эта категория наименее рискованная из всех названных – старение пятиэтажек и Ко, конечно, идет, но со значительно меньшей скоростью, чем развивается сегодня кризис на рынке ипотеки. Вопрос № 4 Что делать заемщику? Это зависит от личных качеств, готовности конфликтовать, а также от того, что написано в вашем кредитном договоре (см. ответ на первый вопрос). Некая усредненная рекомендация – для начала затаиться (вполне в стиле того анекдота, что «писем, где вы просите денег, мы не получали»), если же поведение банка станет слишком навязчивым, придется с ним как-то пообщаться. Впрочем, есть и еще один совет, который можно признать универсальным. Как напоминает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», типовой кредитный договор содержит огромное количество требований к заемщику – и не пускать проживать посторонних, и не делать ремонт без согласия, и сообщать обо всех изменениях в собственной жизни (поменял работу, развелся с женой и т.п.). В спокойные времена за соблюдением всего этого никто не смотрит – лишь бы человек платил, но если банк решит «выйти на тропу войны», он начнет искать, к чему бы придраться. Поэтому заемщику можно порекомендовать тщательнейшим образом, в мельчайших деталях соблюдать условия кредитного договора. Не говоря уж о том, что все платежи должны совершаться точно в срок, без единого дня просрочки. Вопрос № 5 Каковы перспективы судебного процесса? Тут предсказать сложно – суды руководствуются не только законом, но и конкретными обстоятельствами. С одной стороны, ст. 813 ГК игнорировать не стоит, с другой – сложно представить себе выселение человека, который аккуратно платит по кредитному договору ту сумму, которую ему написал сам банк. У нас, в конце концов, часто не могут выселить из квартиры куда более асоциальных личностей… «Насколько мне известно, прецедентов изъятия и реализации кредитного имущества вообще не так много, - отмечает Артем Костюшин, генеральный директор ООО «СБС-Ипотека». – Судебный процесс требует определенных затрат, поэтому банки стараются прибегать к этому варианту в последний момент». «При условии выполнения заемщиков своих обязательств по кредитному договору риск выселения его из квартиры равен практически нулю», - соглашается Марина Галактионова («КРЕДИТ МАКС»). Вопрос № 6 Зачем вообще все это банку? Это самый, вероятно, интересный вопрос. В нашей стране (как и везде в мире) хватает людей, которые пытаются обмануть банки. Пытаться ссориться с теми, кто готов добросовестно платить, озлоблять их – решение не самое разумное. Кроме того, кредитная организация тут мажет свое реноме столь черной краской, которую потом не отмыть никакими рекламой и пиаром. Вряд ли сами банкиры этого не понимают. Судя по всему, они пока что не очень уверены в своих правоте и силе. Чувствовали бы себя увереннее – наверняка закидали бы заемщиков письмами с металлическими формулировками «предписывается в срок до…» и «в случае неисполнения оставляем за собой право обратиться в суд». Так что пока мы расцениваем такое вот общение с должниками как попытку «взять на пушку» - авось, среди заемщиков найдутся слабонервные, которые заплатят. Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Итак, основные выводы. Прежде всего заемщику нужно сохранять спокойствие и на досуге изучать свой собственный кредитный договор. Не говоря уже о том, что его необходимо строгим образом выполнять. Следить за ценами. Ну и присматривать толковую оценочную компанию - на всякий случай.

Похоже, что на жилищном рынке Москвы, на пике кризиса останется один покупатель – город Глобальный финансовый кризис любую экономику из рыночной на время превращает в плановую. Это значит, что главным игроком на стратегических рынках становится государство. Соотношение \"рынок жилья – горзаказ\" растет Строительный рынок – не исключение. Здесь происходит смена основного заказчика строительства. В настоящее время заказывает и, соответственно, оплачивает стройку бюджет – городской, ведомственный, федеральный, региональный. Государство в ситуации кризиса становится основным покупателем строящегося жилья. Это значит, что все крупные девелоперские компании, имеющие серьезные производственные мощности, будут работать на бюджетные нужды и на бюджетные же деньги. Применительно к московскому рынку, на который равняются прочие, ситуация складывается следующим образом: соотношение \"рынок жилья – горзаказ\" для компаний столичного стройкомплекса в настоящее время уже составляет 40% к 60%. При этом доля горзаказа имеет устойчивую тенденцию к росту. В следующем году она может составить 70% от всего возводимого в Москве жилья. Это жилье пойдет на множественные городские социальные программы. Одна только программа по обеспечению жильем военнослужащих рискует довести долю горзаказа в столичном строительстве до 100%. Буквально на днях премьер-министр РФ Владимир Путин предложил уже в текущем году увеличить средства на приобретение жилья для военнослужащих дополнительно на 10 млрд руб. (при том, что на данные цели предусмотрено в целом 65 млрд руб.). Помимо военнослужащих у Москвы есть десяток социальных программ, которые город собирается выполнить, несмотря на кризис – переселение жильцов сносимых домов, многодетные семьи, молодые семьи и прочее. Все это обеспечивает стабильный заказ строительной отрасли независимо от платежеспособности населения. Таков примерно сценарий существования отрасли на ближайшие год-полтора, пока мировую экономику не перестанет лихорадить. И в этот сценарий падение цены на жилье никак не вписывается. Девелоперы на снижение цен не пойдут Крупнейшие столичные девелоперы, такие как ДСК-1, СУ-155, ПИК, \"Интеко\", МФС-6 и другие, рассчитывают свои производственные мощности на оптовую продажу квартир, поэтому на снижение розничных цен они не пойдут. В кризисной ситуации московский рынок консолидируется. Резкие скачки цен никому не выгодны, все понимают, что это может обрушить рынок. Кроме того, демпинг – последнее дело в переговорах с потенциальными инвесторами. Невозможно рассчитывать на привлечение заемных денег, распродавая объекты по бросовой цене. В рамках городской стратегии бюджетного строительства конечному потребителю будет крайне сложно конкурировать с государством, пытаясь купить то, что после него останется. Уже в следующем году число кв. метров, попавших на рынок, будет незначительным. Более того, это будет заведомо очень дорогое жилье. Среди дополнительных причин дороговизны – изменение правил игры на аукционах на право застройки территорий. На торги будут выставляться только участки, не интересные городу с точки зрения его социальных программ. То есть земли со значительными обременениями (промзоны, снос и реконструкция ветхого жилья и так далее). Чтобы получить прибыль с подобного проекта, нужно будет строить как минимум \"бизнес-класс\", а еще лучше \"премиум\". Выбор есть Следствие новых аукционных правил рынок жилья (вернее, то, что от него останется) ощутит уже в 2009 году. В настоящее время, пока строительная отрасль находится в состоянии перехода от рыночной экономики к плановой, у простого потребителя есть возможность либо купить квартиру, либо отложить это дело на долгие годы. Почему именно сейчас? Во-первых, по большому счету, другого выбора нет. В ситуации, когда все прочие институты инвестирования показывают отрицательную доходность, кв. метр, тем более, в столице – единственное, что всегда будет только дорожать. Доказательство – динамика цены на жилые кв. метры за сентябрь. Стоимость жилья в Москве – главный индикатор жизни отрасли – продолжила свой рост, несмотря на кризис. Максимальный прирост в сентябре пришелся на трехкомнатные квартиры и составил 4-6%. С начала года \"однушки\" и \"двушки\" выросли в цене на 49% и 44% соответственно, \"трешки\" прибавили 37%. Во-вторых, выбор есть. В смысле, выбор квартир относительно летнего затишья. За первый месяц осени в продажу поступило свыше десятка новостроек, что обусловлено как началом сезона активности на рынке, так и необходимостью ряда застройщиков из-за финансовых проблем увеличивать реализацию сверх своих планов. По итогам месяца уровень предложения вырос более чем на 10-15%. Октябрь и ноябрь, скорее всего, сохранят тренд. Этот период – тестовый период для выяснения отношений рынка и горзаказа. Город, ориентируясь на текущий уровень спроса, скорректирует свои планы по покупке жилья, который не смог переварить за это время рынок. И город скупит жилье по тем ценам, которые есть. И тогда на московском рынке недвижимости (за исключением премиального сегмента), действительно, может остаться только один покупатель.

Правительство Москвы рассчитывает купить около 50 гектаров земли на территории Московской области под строительство жилья для последующего переселения городских очередников, заявил на пресс-конференции заместитель мэра столицы, руководитель комплекса имущественно-земельных отношений Москвы Владимир Силкин. Вместе с тем, В.Силкин не уточнил, в каких именно районах Московской области и на каком расстоянии от города намечено приобретать эти земли. «Конечно, хотелось, чтобы это было ближе к Москве, но есть разные люди, например пенсионеры, которые хотели бы уехать подальше от гари и копоти, поэтому мы будем рассматривать разные варианты», - сказал заместитель мэра. Чиновник высказал мнение, что московские власти зачастую переводят этот вопрос в эмоциональную плоскость. «Не очень понятна такая эмоциональная позиция руководства Московской области, касающаяся планов покупки правительством Москвы земли. Мы планируем покупать землю под строительство жилья на коммерческой основе, по рыночной стоимости», - подчеркнул он. В.Силкин также добавил, что при реализации своих проектов на территории Подмосковья столица строит дороги, подводит инженерные коммуникации и благоустраивает территорию, что выгодно как для переселенцев, так и для местных жителей. При этом, как напомнил руководитель комплекса имущественно-земельных отношений Москвы, в настоящее время 77% застройщиков, работающих на территории Подмосковья, составляют московские фирмы.